Qué revisar antes de comprar una vivienda: guía completa 2026

Comprar una vivienda es, para la mayoría de las personas, la decisión financiera más importante de su vida. Estamos hablando de comprometer entre 20 y 30 años de ingresos en una sola operación. Sin embargo, la gran paradoja del mercado inmobiliario español es que la mayoría de compradores dedican más tiempo a investigar un teléfono móvil de 800 euros que a revisar un piso de 250.000 euros.

Si estás buscando saber qué revisar antes de comprar una vivienda, esta guía te ofrece un checklist de compra de vivienda profesional, basado en nuestra experiencia realizando más de 2.000 inspecciones inmobiliarias en toda España. Cada punto que vas a leer corresponde a un elemento que hemos visto causar problemas reales (y costosos) a compradores que no los detectaron a tiempo.

Por qué es imprescindible inspeccionar una vivienda antes de comprar

Cuando visitas un piso en venta, lo que ves es una versión cuidadosamente preparada por el vendedor. Pintura fresca que oculta humedades, muebles que disimulan fisuras, y un olor a ambientador que enmascara problemas de ventilación. No se trata de mala fe necesariamente: muchas veces el propio vendedor desconoce los defectos ocultos de su vivienda.

Los datos hablan por sí solos: según nuestras estadísticas internas, el 78% de las viviendas que inspeccionamos presentan al menos un defecto significativo que el comprador no había detectado. Y en un 35% de los casos, el coste de subsanación supera los 5.000 euros. En algunos casos extremos, hemos encontrado problemas estructurales que habrían costado más de 40.000 euros reparar.

Una inspección de vivienda antes de comprar te permite tomar una decisión informada. No se trata de buscar la vivienda perfecta (no existe), sino de saber exactamente qué estás comprando y a qué precio real, incluyendo las reparaciones necesarias.

Los 15 puntos críticos que debes revisar antes de comprar

A continuación te presentamos el checklist de compra de vivienda que utilizan nuestros arquitectos e ingenieros en cada inspección profesional. Revísalos uno a uno antes de firmar nada.

1. Instalación eléctrica Comprueba el cuadro general: debe tener diferenciales e interruptores automáticos (ICP, IGA). Si la vivienda tiene más de 20 años y no se ha actualizado, es probable que no cumpla el REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión). Busca enchufes ennegrecidos, cables vistos con empalmes con cinta aislante y la ausencia de toma de tierra. Una actualización completa puede costar entre 2.500 y 6.000 euros dependiendo de la superficie.
2. Fontanería y saneamiento Abre todos los grifos simultáneamente y observa si baja la presión. Comprueba el material de las tuberías: si son de plomo (viviendas anteriores a 1980), necesitarán sustitución obligatoria. Revisa debajo de los fregaderos buscando manchas de humedad, y tira de todas las cisternas para verificar que evacúan correctamente. Inspecciona los desagües: un mal olor persistente puede indicar sifones secos o problemas en la red de saneamiento.
3. Instalación de gas Pide el certificado de revisión de gas en vigor (obligatorio cada 5 años). Verifica que la caldera tiene salida de humos reglamentaria al exterior y que la llave de corte es accesible. Las instalaciones con tubería de cobre no empotrada en buen estado son las más fiables. Si la caldera tiene más de 15 años, contempla su sustitución (entre 1.500 y 3.500 euros para una caldera de condensación).
4. Humedades Este es uno de los defectos más frecuentes y más costosos. Existen tres tipos principales: por filtración (entra agua del exterior), por capilaridad (asciende desde los cimientos, frecuente en plantas bajas) y por condensación (mala ventilación o aislamiento). Busca manchas oscuras en techos y esquinas, pintura abombada, rodapiés despegados y olor a moho. Un técnico con higrómetro puede medir la humedad real de los paramentos y determinar su origen exacto.
5. Fisuras y grietas No todas las grietas son iguales. Las fisuras superficiales (menores de 0,5 mm) en el enlucido suelen ser estéticas. Pero las grietas diagonales en esquinas de ventanas, las que tienen forma de escalera siguiendo las juntas del ladrillo o las que aparecen en elementos estructurales (pilares, vigas, muros de carga) pueden indicar problemas de cimentación o asientos diferenciales. Si una grieta tiene más de 2 mm de ancho o está activa (ha crecido con el tiempo), es imprescindible que un técnico la evalúe.
6. Cubierta y tejado Si compras un ático o una vivienda unifamiliar, la cubierta es crítica. Verifica el estado de las tejas o la lámina impermeabilizante, comprueba que los canalones no están obstruidos y busca manchas de humedad en el techo de la última planta. Una reparación de cubierta puede oscilar entre 3.000 euros (una impermeabilización puntual) y más de 20.000 euros (sustitución completa de la cubierta). En pisos intermedios, pregunta si la comunidad tiene prevista alguna actuación sobre la cubierta.
7. Carpinterías exteriores (ventanas) Las ventanas son responsables de hasta el 30% de las pérdidas energéticas de una vivienda. Comprueba si son de aluminio sin rotura de puente térmico (las peores), aluminio con RPT, PVC o madera. Verifica que el cristal es doble (cámara de aire o gas argón). Abre y cierra todas las ventanas: deben sellar bien, sin holguras. Sustituir todas las ventanas de un piso de 80 m2 puede suponer entre 4.000 y 10.000 euros.
8. Suelos y pavimentos Camina por toda la vivienda prestando atención a crujidos, desniveles y baldosas sueltas. En suelos de tarima flotante, verifica que no hay zonas abombadas (indicio de humedad). En suelos cerámicos, golpea suavemente con los nudillos: un sonido hueco indica que la baldosa está despegada del mortero. Un solado completo puede costar entre 35 y 70 euros por metro cuadrado instalado.
9. Climatización (calefacción y aire acondicionado) Enciende la calefacción y comprueba que todos los radiadores calientan de forma uniforme. Si alguno queda frío en la parte superior, necesita purgarse; si queda frío entero, puede haber un problema de circulación. Para el aire acondicionado, verifica que enfría y que no emite olores extraños. Pregunta por la antigüedad del equipo: una instalación completa de climatización para un piso medio ronda los 3.000 a 6.000 euros.
10. Aislamiento térmico y acústico El aislamiento es un factor invisible pero determinante para el confort y la factura energética. Toca las paredes exteriores: si están frías al tacto en invierno, carecen de aislamiento adecuado. Presta atención al ruido exterior con las ventanas cerradas y al ruido entre viviendas. Las viviendas construidas antes de 1979 (cuando entró en vigor la primera normativa de aislamiento, la NBE-CT-79) suelen tener un aislamiento deficiente o inexistente.
11. Estado de la comunidad de propietarios Solicita las actas de las últimas tres juntas de propietarios. En ellas encontrarás información vital: derramas aprobadas o pendientes, obras previstas, conflictos vecinales, y el estado de las cuentas de la comunidad. Pregunta la cuota mensual y si hay deudas de algún propietario. Recuerda que las derramas aprobadas antes de la compra son responsabilidad del vendedor, pero cualquier derrama posterior será tuya.
12. ITE (Inspección Técnica de Edificios) Los edificios con más de 45-50 años (el plazo varía según la comunidad autónoma) deben pasar la ITE obligatoriamente. Pide ver el informe ITE del edificio. Si el resultado fue "desfavorable", significa que hay deficiencias que la comunidad debe subsanar, lo que probablemente se traducirá en derramas. Si el edificio no ha pasado la ITE estando obligado, la comunidad se expone a sanciones y tú a sorpresas desagradables.
13. Certificado de eficiencia energética Es obligatorio para cualquier operación de compraventa. La calificación va de la A (máxima eficiencia) a la G (mínima). Una vivienda con calificación E, F o G implicará facturas energéticas elevadas y posiblemente necesitará mejoras de aislamiento, ventanas o instalaciones para ser confortable. La nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD) exigirá que las viviendas alcancen al menos la letra E para 2030, lo que podría afectar a la revalorización de las menos eficientes.
14. Cargas y situacion registral Solicita una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Verifica que el vendedor es el titular registral, que la descripción coincide con la realidad (superficie, anejos) y que no existen cargas ocultas: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones urbanísticas o condiciones resolutorias. Un abogado o el propio notario pueden ayudarte a interpretar la nota simple correctamente.
15. Vecindario y entorno Visita la vivienda en distintos horarios y días de la semana. Lo que parece un barrio tranquilo un martes a las 11 de la mañana puede convertirse en una zona ruidosa un viernes por la noche. Habla con vecinos del edificio. Comprueba la disponibilidad de aparcamiento, transporte público, colegios, supermercados y centros de salud. Investiga si hay proyectos urbanísticos previstos que puedan afectar a la zona (nuevas construcciones, cambios de uso del suelo).

Qué hacer si detectas problemas durante la revisión

Encontrar defectos en una vivienda que te gusta no significa necesariamente que debas descartarla. Lo importante es saber reaccionar de forma estratégica. Estas son las opciones que tienes sobre la mesa:

1. Negociar el precio de compra

Esta es la opción más habitual y la más inteligente. Si la inspección revela que la vivienda necesita 8.000 euros en reparaciones de fontanería y actualización eléctrica, tienes un argumento sólido y documentado para solicitar una rebaja equivalente (o incluso superior, para compensar las molestias de la obra). En nuestra experiencia, los compradores que presentan un informe técnico profesional consiguen rebajas medias de entre 5.000 y 15.000 euros.

2. Exigir reparaciones previas a la firma

Puedes condicionar la compra a que el vendedor subsane los defectos detectados antes del otorgamiento de la escritura. Esta opción funciona especialmente bien con defectos concretos y acotados, como la reparación de una filtración o la sustitución de una caldera. Asegúrate de que las condiciones quedan reflejadas por escrito en el contrato de arras.

3. Desistir de la compra

Si los problemas son estructurales, si el coste de reparación altera fundamentalmente la ecuación económica o si el vendedor se niega a negociar, la mejor decisión puede ser retirarte. Es mejor perder el tiempo invertido en la búsqueda que arrastrar un problema de decenas de miles de euros durante años. Si aún no has firmado arras, no pierdes nada. Si las has firmado, valora si la penalización es asumible frente al riesgo.

4. Comprar con conocimiento pleno

En algunos casos, los defectos detectados son asumibles y ya los tenías contemplados. Un informe técnico te permite comprar con los ojos abiertos, sabiendo exactamente cuánto tendrás que invertir en reformas y pudiendo planificar las obras de forma ordenada tras la entrega de llaves.

Cómo un informe precompra profesional te protege

Seguramente te estés preguntando: ¿puedo revisar todo esto por mi cuenta? Técnicamente, puedes intentar una revisión visual básica. Pero la realidad es que muchos de los defectos más costosos son invisibles a simple vista o requieren conocimientos técnicos específicos para ser detectados e interpretados correctamente.

Un informe precompra profesional de CertiHome te aporta ventajas que van mucho más allá de lo que puedes conseguir por tu cuenta:

• Instrumentación técnica: nuestros inspectores utilizan higrómetros, cámaras termográficas, medidores láser y detectores de metales para encontrar problemas que el ojo humano no puede ver. Medimos la humedad real dentro de las paredes, detectamos fugas térmicas y verificamos la presencia de armaduras en elementos estructurales.
• Criterio profesional: un arquitecto o ingeniero sabe distinguir entre una fisura estética irrelevante y una grieta que indica un problema de cimentación. Esa capacidad de diagnóstico te ahorra preocupaciones innecesarias y te alerta cuando realmente hay motivo de preocupación.
• Estimación de costes: no solo te decimos que hay un problema, te decimos cuánto va a costar resolverlo. Esto es fundamental para la negociación y para tu planificación financiera.
• Documento con valor probatorio: el informe técnico firmado por un profesional colegiado es un documento con peso legal que puedes presentar al vendedor, a tu abogado, al banco o incluso en un proceso judicial si fuera necesario.
• Soporte en la negociación: te asesoramos sobre cómo utilizar los hallazgos del informe para renegociar el precio o las condiciones de la compraventa.

"El coste de una inspección precompra es una fracción mínima del precio de la vivienda. Pero la información que obtienes puede ahorrarte decenas de miles de euros en reparaciones imprevistas y, sobre todo, la angustia de descubrir problemas cuando ya es demasiado tarde."

Cuándo es el mejor momento para solicitar la inspección

El momento ideal para realizar la inspección de vivienda antes de comprar es después de haber encontrado una vivienda que te interesa seriamente, pero antes de firmar el contrato de arras. En ese punto ya has invertido tiempo en la búsqueda y la vivienda encaja con tus requisitos, pero todavía no has asumido ninguna obligación contractual ni has entregado dinero.

Si ya has firmado las arras con una cláusula de desistimiento, aún puedes (y debes) realizar la inspección. En ese caso, los resultados te servirán para negociar las condiciones finales o, en casos extremos, para valorar si te compensa perder la señal entregada frente al coste real de los defectos encontrados.

Tu checklist rápido: resumen de los 15 puntos

Para que puedas llevarte un resumen a la próxima visita, aquí tienes el checklist de compra de vivienda condensado:

1. Electricidad: cuadro, diferenciales, toma de tierra, estado de los enchufes.
2. Fontanería: presión, material de tuberías, estado de desagües.
3. Gas: certificado en vigor, caldera, salida de humos.
4. Humedades: manchas, olores, pintura abombada, moho.
5. Fisuras: tipo, ubicación, ancho, actividad.
6. Cubierta: tejas, impermeabilización, canalones.
7. Ventanas: material, acristalamiento, estanqueidad.
8. Suelos: crujidos, desniveles, baldosas sueltas.
9. Climatización: radiadores, aire acondicionado, caldera.
10. Aislamiento: paredes frías, ruido exterior e interior.
11. Comunidad: actas, derramas, cuotas, deudas.
12. ITE: informe favorable o desfavorable, obligaciones pendientes.
13. Certificado energético: calificación, implicaciones futuras.
14. Cargas registrales: nota simple, hipotecas, embargos.
15. Vecindario: ruido, servicios, entorno, proyectos urbanísticos.

Recuerda que esta lista es orientativa. Un profesional puede detectar matices y problemas que escapan a una revisión no especializada. Si la vivienda es una inversión importante para ti (y lo es), la inspección precompra es la mejor póliza de seguro que puedes contratar.